程序员想告赢开发商一户一表违约
一名程序员与开发商打官司的故事

导言

正如标题所言,我是一名程序员。2023年5月之前,我是一个法盲,不懂起诉的流程,更不懂开庭的步骤。

但在过去的一年中,我以各种身份参与庭审多次,包括:

  • 以被告的公民代理的身份,为被告辩护,参加庭审:1次
  • 以原告的公民代理的身份,为原告辩护,参加庭审:1次
  • 以原告的身份起诉开发商:2次
  • 以起诉人身份参加二审:1次
  • 以旁听的身份参加庭审:2次

多次为小区其他业主免费写起诉状、答辩状、再审申请书等多份文书。

但是结果是什么呢?后文会说。如果你只想知道官司输赢,可以直接划到文章最后。

本文比较长,你可以挑选自己感兴趣的部分开始。

如果您觉得本文有意义,还请转发给其他遇到相同问题的业主,以帮助更多的人。如果帮到你,还请用实际行动赞赏本文。

你我的权益,需要法制社会来保护,也需要你我的努力。

背景介绍

我是2017年购买的商品房,坐落在一个18线的县城。开发商是市里的一家房地产开发商。

但是直到现在小区还是由物业代抄电表,代收电费交给开发商。

在2020年和2022年的两次水灾中,其它实现了一户一表的小区,供电局很快就恢复供电了。但是我们小区停电了半个多月,因为开发商需要自己找人去修该变压器。

这里有两个背景知识:

  1. 开发商需要将小区的变压器的产权无偿移交给供电局,变压器的维护才由供电局负责;
  2. 一户一表:说大白话就是由业主与供电局直接发生供用电关系,而不是由开发商代缴电费。

业主是2020后才知道小区并不是一户一表的。所以,部分小区业主从那时开始拒绝“交电费”。开发商只能为这部分业主“垫付”电费。

2023年5月,开发商不再为业主“垫付”电费。小区因此被供电局停电。

接下来,小区业主与开发商、镇政府、供电局、住建局等多方,进行长时间地“拉扯”(中间的故事可以再写一篇文章,但是考虑到篇幅,本文不详写)。

虽然现在小区有电用,但至今小区依然没有实现一户一表。这就是多方拉扯的结局。懂的都懂。

其间,我开始研究业主与开发商之间的合同《商品房买卖合同》(由国家住建部和国家工商局2014年制定的格式合同),商品房验收条件中,关于电的部分,合同上的原文是这样的:

供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电。

也就是合同里并没有写明“一户一表”。也请读者朋友拿出自己的合同,找到相关条文确认。因为合同一字之差就差个十万八千里。

根据这条合同条文,我们不能以“未实现一户一表”来起诉开发商。只能起诉开发商没有实现“交付时纳入城市供电网络并正式供电”。

本文为了方便,会将两“一户一表”与“交付时纳入城市供电网络并正式供电”混用,但是它们意思大致相同。注意,在庭审过程,它们不是同一事物

这里再次提醒读者:起诉开发商,必须以合同为依据起诉。

以上简单介绍了背景知识(实际情况更复杂)。接下来解答一些读者会提出来疑问:

为什么要写下这些

在前几天,我刚刚结束了二审(判决结果还没有出),我决定将整个经历写下来。原因有二:

一是因为我这人记性不好,想记录下这段有意义的经历;二是希望为法制社会做出一点点微薄的贡献。

为什么不找律师?

我在找律师前做了很多功课,比如起诉开发商涉及的法律条文、开发商会如何抗辩等。但是,在找过多家律师所后,我最终决定不找律师。

原因有:

  1. 本县城的律师不愿意为我们打官司,有律师认为钱太少,有律师听到小区名字就说不打。部分业主甚至愿意与律师平分违约金。
  2. 隔壁县城的律师找了两个,我个人判断不可靠。当我拿出《合同》与他们讨论其中的条文时,他们并没有给出令我满意的答案,而且整个市的律师都在同一个律师协会里,懂的都懂;
  3. 省会的律师不太可能受理我们这种小金额官司。连他们的差旅费,我们可能都给不起;
  4. 小区里并不是所有的人都愿意打这个官司(这个是关键)。

我以个人名义打官司,就不会有以上问题了。

为什么不是起诉物业?

说白了,小区物业就是开发商的一家子公司。所以很多业主经常误以为物业就是开发商,毕竟“交电费”是直接交给的物业的。

小区的几次停电,部分业主跑去物业那里“闹”,这是找错对象了。因为我们小区的供电主体是开发商,不是物业。

再多说一句,如果物业没有代缴电费的权力(具体要看物业合同),所以他们也无法起诉你不交电费给他们。

为什么不是起诉开发商不移交变压器?

这在上文已经说明了,要以合同为依据来起诉。合同里并没有写“移交变压器”的条文。

集体诉讼,还是一个个单独诉讼?

在没有接触真正的诉讼流程前,我也以为我们是可以集体诉讼的。

但是在学习后,发现中国是没有集体诉讼的概念的。只能单独诉讼。如果我错了,还请纠正我。多谢。

假如有律师接受整个小区对开发商的诉讼,律师也是分别和每一位业主签法务合同。律师只不过是批量操作,并不是真正意义的集体诉讼。

我可以代理其他人的诉讼吗?

如果没有集体诉讼,那么,我将面临两个问题:

  1. 我是自己起诉开发商,还是和其业主一起?
  2. 我可以代理其他业主的起诉吗?并不是每一个业主都有时间。

对于问题1,经过深思熟虑,我做出的策略是:我以个人名义单独起诉。

因为我完全没有诉讼经验,不知道法官和开发商会如何抗辩。即使我本人这次官司输了,其他人也可以以我的诉讼经验发起另一次诉讼,直到打赢。

关于问题2,你是可以以公民代理的身份代理你的邻居或者亲戚的诉讼。中国不允许没有律师执照的人为其他人代理诉讼,公民代理算是对这机制的补充。如果我理解错了,还请纠正,谢谢。

公民代理的方法是:

  1. 取得证明你们关系。
  • 如果是邻居关系,就拿双方的购房合同或者房产证去当地居委会开证明;
  • 如果是亲戚关系,就拿双方的户口去公安局、居委会或者村委会。可能每个地方不一样,你需要咨询当地的居委会或者村委会;
  1. 准备授权委托书,即你的邻居或者亲戚将案件委托给你的证明;
  2. 在提交起诉状或者开庭前向法庭提交双方身份证复印件、委托书和关系证明。

以上是我个人的总结。但是,还是建议有需求的读者,请咨询当地法院。

题外话,我在给邻居代理时,发生了两件“有趣”的事情。

一件是当我给其中邻居代理房产证逾期的诉讼时,负责立案的”漂亮“的小姐姐,气急败坏似地不给任何理由地拒绝了我的代理。这超出了我认知。她不是在法院知法犯法吗?

另一件也是这个“漂亮”的小姐姐,我在立案时,故意刁难我,本来可以使用微信线上交纳诉讼费的,却跟我说法院规定月底最后三天,需要线下去银行柜台汇款。

当时,我不清楚,天真去线下交了,浪费了我大量时间。后来有一次也是月底,我看到其他所有人都不需要线下汇款。我想法院应该是没有任何理由拒绝我线上支付的。如果有懂相关法律的读者可以告诉我。

我也是法盲,该如何学习?

正如本文所言,在这之前,我是法盲,但是为了告赢开发商,我通过以下三种方法学习打官司:

  1. 12348法律援助的电话,向值班的律师请教法律相关知识。建议是晚上8点半左右人相对较少,提问前请打好草稿;
  2. 中国裁判文书网 - 最高人民法院上查找相似的案件;
  3. 通过AI模拟庭审过程中可能出现抗辩、学习诉讼策略;
  4. 通过搜索网站查找相关法律条文;
  5. 在B站上学习别人的庭审经验。

发起诉讼

以什么依据起诉开发商什么?

首先,我们起诉开发商的原因是希望能实现一户一表。

但是,我们不能以一个“希望”来起诉。通过对《商品房买卖合同》的研究,我找到了起诉开发商的条文:

供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电。

即开发商没有实现合同里的这条约定。

同时,合同里有写,如果没有实现约定,那么,“出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。

根据以上内容,我们就可以以开发商没有履行合同约定来起诉开发商。

但是,这与“一户一表”有什么关系呢?后文会有说明。

写起诉状和准备证据

确定起诉的诉求和依据后,就可以开始考虑起诉状了。

在写起诉状之前,你需要选择进行上诉的法院。比如你在上海工作,但房产在广东,这时,你应该在广东发起上诉,而不是在上海。

接着就是写起诉状。

作为原告,我一开始和很多人一样,也以为起诉状里要把被告触犯的法律一条条列在起诉状中。

其实,那不是必须的。正相反,在法院立案庭接收立案前提下,起诉状应该越简单越好。

这就像原告和被告打牌,如果你作为原告一开始就把打法和底牌告诉被告,你还怎么打?

所以,我的起诉状很简单,大概内容如下:

  • 诉讼请求:要求被告支付合同违约金xxxx元,并立即履行合同约定;
  • 事实与理由是:开发商从xxxx年至今未履行《合同》的“供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电。”的约定,根据约定,出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之2的违约金。根据总房价计算,开发商应该支付xxxx元违约金。

该起诉状的模板的链接,我在本系列文章后续文章发布。

关于诉讼请求中的“立即履行合同约定”,我所在法院要求我去掉,理由是他们无法执行。但是,我咨询过的一个律师说是可以写的。如果有了解的读者,可以后台留言。

但是,在我之后进行起诉的业主,我就不建议此策略了。因为其他人并没有像我一样有时间去学习法律和庭审。

所以,后面起诉的业主,我帮他们写起诉状时,就基于我第一次庭审的经验,直接将所有的论点和论据都写在起诉状中,相当于明牌和对方打。

这样做的目的:

  1. 经过一次我与开发商的第一次官司,我已经知道对方能打什么牌了,所以,可以直接针对性的写诉状、设计诉讼策略;
  2. 提前以文字的方式写清楚,避免业主在开庭时被在法庭上的人玩文字游戏。谁知道法官会不会偏袒开发商?

这个明牌起诉状的模板,在本系列文章后续文章发布。

除了起诉状,你还需要准备证据目录。它的目的是为了证明你的诉求的合法性的,或者证明对方是违约了。我的证据目录包括:原告身份证复印件、原告身份证复印件、被告法定代表人身份证、原告与被告签署的《商品房买卖合同》、开发商关于电费的《起诉状》。

证据目录模板,在本系列文章后续文章发布。

读者会有疑问在这里:我怎么拿到开发商的营业执照复印件或者他们法定代表人的身份证?

我们小区比较特殊。开发商之前在起诉业主不交电费时,证据目录就必须有以上两个文件。所以,我们是拿开发商起诉业主时的证据再去起诉开发商。我不建议读者这样操作。

细心的读者注意到其中一个证据“开发商关于电费的《起诉状》”,即开发商起诉部分业主不交电费时的起诉状。这个案件发生在我起诉开发商之前。

这个起诉状明显不是律师写的,白纸黑字写着:小区尚未实现一户一表。也就是他们自己自认了没有实现一户一表。这是一个非常关键的证据。

有读者可能已经想到了:只要证明“一户一表”与合同的“供电”约定是同一件事,那么,这个案子就赢了。

我在庭审中采用了这一策略,但是事实并没有这么简单。

诉讼金额大小确定

在写起诉状时,有一个很重要点需要考虑:诉讼金额大小。即你要起诉开发商应该支付多少违约金。

举个例子可能更好理解。比如开发商是2017年1月1日开始,直到当前(2024年1月1日)一直在违约。你并不需要一次性选择起诉开发商这一整段时间的违约,你可以只起诉其中一段时间违约,例如只起诉2017年1月1日往后的100天违约。

如果是律师,在可能的情况下,律师当然会觉得违约金越多越好。因为违约金越多,律师费就越多。

但是,我是非专业的,第一次起诉违约金越多,越有害。我考虑的点如下:

  1. 如果我输了,我就失去了下一次起诉的机会,而且我认为我输的可能性很大;
  2. 违约金越多,要交给法院的受理费就越高;
  3. 如果我赢了这次,我可以再起诉剩余的。

在本案中,我只提出8千多违约金的诉讼请求,这样我只需要向法院(好像是)交纳25块钱的受理费。

这样做,还可以带来另外的好处:留给开发商一个难题——请律师吗?如果再有一个业主提起诉讼,开发商该如何选择?

可惜,开发商也不笨,并不是每个案件都请律师。在我们小区的多次诉讼中,只针对4个诉讼请了同一个律师。

按照市场价,估计开发商需要支付1万2的律师费。

开庭前

在我上交起诉状和证据目录后,法院受理了就只要等法院的开庭通知。起诉状和证据目录分别打印3份,其中两份分别给法院和被告,自己留一份。

在等待过程中,我开始查阅大量的资料,着手准备法庭上的提问环节和辩论环节。

我准备从两个方面进行论证:

  1. 想办法证明是开发商的原因没有将变压器移交给供电局,进而导致违约;
  2. 想办法证明“一户一表”与合同的“供电”约定是同一件事;

但是,事实证明,以上两个方向都是错了,法官不会站在你这边帮你去论证。

所以,我也不细讲这部分了。下文说到一审判决你就明白了。

开庭过程

开庭过程大概有以下过程:

  1. 法官会确认双方的身份,及原告的诉求;
  2. 双方对证据进行举证质证:就是告诉法官你是否认可对方提供的证据的真实性、合法性、与本案的关联性;
  3. 法官进行法庭调查,并给出双方争议焦点:也就是法官会问双方问题,你需要如实回答;
  4. 原被告双方进行相互提问;
  5. 原被告进行辩论;
  6. 原被告进行最后的陈述。

在本次开庭前,被告提交答辩状和他们的证据目录。答辩状内容大概如下:

  1. 被答辩人(我,业主)自《合同》签订至今已经过了6年,已经超过诉讼时效;
  2. 因当地电力分公司的交付标准为合表电价户方式,由物业代为收取各户电费。答辩人(开发商)按时向电力管理部门交纳全小区电费。小区全体业主基于用电和缴费事实,与答辩人形成事实上的供用电合同关系;
  3. 本县城普通存在合表电价户问题,本小区目前是第一批将实施抄表到户的小区。

开发商给到的证据有:

  1. 最近4个月电费通知单,2018年供电抄表结算复核单:证明该公司使用供电部门的正式供电情况;
  2. 最近3个月缴纳电费银行转账凭证:证明该公司向供电部门缴纳供电电费的事实;
  3. 最近3个月供电部门向开发商开具的电费发票:证明供电部门对公司正式供电产生费用并开具发票的事实;
  4. 两个当地房地产行业协会的开发照片:证明当地小区的供电情况。

我对于以上证据的举证质证:合法性和真实认可,关联性不认可。

提问环节,我向开发商提问了多个问题,用于证明小区未完成移交电表的原因是开发商。开发商都没有正面回答。而法官也没有要求开发商正面回答。

整个庭审下来,都感觉是法官在袒护开发商。当然,只是我感觉。

以下是两个一审时的案情关键点。

案情关键点:诉讼时效

大白话翻译过来就是开发商说我已经过了诉讼时效了,他们没有违约。大白话解释一个“诉讼时效”,就是开发商从2017年1月1日违约了,但是到2020年1月1日的过程中,你不起诉,即代表你自愿放弃将来起诉的权益。

在法庭调查阶段,法官问我:你是什么时候知道开发商没有实现合同中的“供电”约定的?

我就说我是在xxxx年x月左右(诉讼时效内),当时小区停电后,我才知道,所以才不交电费给开发商。

案情关键点:是否正常用电

在法庭调查阶段,法官还问:你们现在是正常用电吗?现在电价是多少?

我回答:不算正常用电,每年水灾时,我们都停电很长时间。电价不知道是多少,因为电表不是供电局的。

后来,我发现二审法官也这样问。

我一开始不明白他们为什么问这个问题。现在回头看,最好的回答可能是:

  1. 能否正常用电与开发商是否违约没有关系,如果开发商买汽油用发电机供电给我们用?我们是否属于正常用电?
  2. 业主交给开发商的钱与开发商交给供电局的钱不是一回事,小区业主每月交10万电给开发商,而同样的用电量,开发商可能就只用交8万给供电局,目前小区业主交给开发商的电费按阶梯收费的,而开发商与供电局之间并没有按阶梯收费,统一5毛4。如果开发商存在供电盈利,需要提供转供电资质证明。

如果开发商是通过这个差价赚钱的,哪个开发商愿意实现一户一表。

现在看来,我在一审过程中,明显经验不足。把以上内容提供出来,仅供大家参考。

《前期物业合同》是其中一个关键点

《前期物业合同》是业主与开发商签订《商品房买卖合同》时就签订的。《前期》中有一条:电费由前期物业代缴。

请各位读者留意这条。如果有这一条,我们的官司会难打很多。但是,我们小区大概19年的时候,成立了业委会。

在《合同》中,明确写有:在成立业委会后,前期物业合同自动失效。而业委会与物业新签订的物业合同里没有授权物业代缴电费。

所以,当前开发商没有委托物业代收电费的权力。建议读者留意你们的物业合同,并尽早成立业委会。

一审判决

在我起诉开发商之前,开发商起诉了一批“没有交电费”的业主时,法官采用小额诉讼。该案件判决业主输了。这个案件,我也可以单独拿出来写一篇。

小额诉讼的案件是一审和终审了。不服判决,只能申请再审。而再审走的是检察程序了。

法官没有想到我们业主有人提起再审流程。导致法院很被动。因为再审意味法院存在错判,进而影响法院的KPI。

所以,我们后面的案件的金额虽然很小,但是都不以小额诉讼来处理。

最终法院给出一审判决中,认定的事实有:

  1. 现原告居住该房屋,并能正常供电使用;
  2. 小区变压器在开发商名下,供电局为小区正常供电,用电后由开发商向供电局缴纳小区电费,再由开发商委托物业向业主代抄电表,业主根据抄表明细缴费,还未能实现一户一表。
  3. xxxx年x月x日,原告认为被告交房时供电未纳入城市供电网络,停止向被告委托的物业缴纳电费。
  4. 法院向供电局咨询:“如何理解实现接入城市供电网络和安装开发商供电设施配套并完成验收,供电公司正常供电,但是变压器在开发商名下,未能实现一户一表,现用电是由开发商向电力部门缴纳小区电费,再由开发商委托物业向业主代抄电表,业主根据抄表明细缴费,是否属于实现接入城市供电网络”。供电局回复:1. 实现接入城市供电网络非电网企业通用词无法释义;2. 开发商与供电企业存在供用电合同关系,即该开发商的配电设施已经接入公用配电线路。

法院基于认定的事实,认为:

  1. 《合同》合法有效;
  2. 原告未过诉讼时效;
  3. 按理被告应将小区电力设施移交供电部门,业主也能正常使用供电部门输出的电。双方在合同约定交房条件为“供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电”,对该约定的含义,本院致函给供电局。由于原、被告在合同约定不明确,现原告诉称被告交房时供电未纳入城市供电网络构建违约,要求支付违约金的请求,证据不足,本院不予支付。

所以,一审就是我们输了。

但是我并没有放弃,向中级人民法院提起二审。如果是你,你会如何提起二审。

一审开庭前,法官挂断我们的电话

一审中,我想到去住建局调取证据——小区内部的电力规划图——用于证明开发商没有按规划图建设。因为事实就是没有按规划图建设。所以,变压器无法移交给供电局。

可是,当我们第一次打电话给法官时,法官说:他们没有权力去调取,那是国家机密。然后“嘭”的一声挂断了我们的电话。

我当时就懵了,法官还有这操作的?

然后,我上网查,发现,就因为那是国家机密,只能是法院去调取。

简直不敢相信法官竟然说出这样的话。

接着,我们开始打第二次电话。书记员接电话说:法官出去办事了,你晚点再打电话过来。

后来,我们向律师说明此事。律师说,这是经常的事。

提起二审

在拿到一审判决书时,我是非常兴奋的。只要法院给出有漏洞的判决书,我就有机会。

在写二审上诉书时,我意识到一审中我的主要思路是从“纳入城市供电网络”这个方向进行举证证明开发商违约。

所以,二审中,我变换思路,以以下思路进行:

  1. 从“正式供电”方向,使用国家国标和法律法规证明小区目前非正式用电,即针对合同中的“正式用电”来上诉;
  2. 采用举证倒置的方法,开发商要拿出证据证明商品房符合验收条件:纳入城市供电网络并正式供电。

这里简单说一下二审的相关知识:

  1. 在拿到一审判决书后,你需要在一定的时间内提起二审上诉,否则等于放弃二审上诉;这个时长是多少,请仔细看判决书;
  2. 二审上诉状,你需要根据一审判决中,一审法院认定的事实和判决进行一点点反驳。
  3. 二审中,你也可以提交新证据;

二审过程

二审过程总共花了将近半小时。

开庭前

在开庭前,我拿到开发商的答辩状。内容如下图:

法官让指出不认同的事实

二审法官首先确认双方身份,询问是否有新证据。双方均无新证据。

二审法官首先让双方分别指出不认同的一审判决的事实。

我没有料想到法官会有这么一出。因为我的二审上诉状中已经写了。

随后我从一审判决书找出不认同的事实。

这里提醒下没有经验的读者:遇到没有料想到的,不要慌,你可以向法官要求更多的时间。

而开发商的律师也没有料想到这么一出,也一下子找不出。看来对方律师也经验不足。

法庭调查阶段

进入法庭调查阶段。法官又提问了一审中法官的提问:上诉人,你们现在用电正常吗?现在电价多少?

我根本不会想到法官会问这个问题,因为在一审中法官已经提问,且我二审上诉状中,我从法律上证明什么是“正常供电”,从常识逻辑上说明正常用电与开发商是否违约是两码事。

此时,我严重怀疑法官根本没有看我的上诉状。

无奈下,我只能回答:我们目前不属于正常用电,发生水灾时,别的小区都恢复用电,就我们小区需要半个月才恢复。电价是多少我们也不知道,因为电表不是供电局的。

就这样,没了。法官根本不会针对我的上诉状来调查。

针对是否正常用电,我现在总结下来,我觉得可能这样回答更好:

  1. 能否正常用电与开发商是否违约没有关系,如果开发商买汽油用发电机供电给我们用?我们是否属于正常用电?
  2. 业主交给开发商的钱与开发商交给供电局的钱不是一回事,小区业主每月交10万电给开发商,而同样的用电量,开发商可能就只用交8万给供电局,目前小区业主交给开发商的电费按阶梯收费的,而开发商与供电局之间并没有按阶梯收费,统一5毛4。如果开发商存在供电盈利,需要提供转供电资质证明。

法官接下来问开发商:现在你们县城存在多少这种供电情况?

开发商:我们县城基本都是以这种方式供电。

此时,我激动了,直接插话:其它小区的情况与本案无关。

法官问开发商:现在小区,就这几位起诉,对吗?

开发商:是的。

法官总结争议焦点:开发商是否应该支付违约金。

提问阶段

接着法官开始让双方针对争议焦点提问。

当时,我一下没有反应过来(我也没有准备),浪费了一个好的机会。

我应该向开发商提问:请解释合同中的“供电”约定,具体指的是什么?然后找突破口。

同时,从一审经验中,我也发现了,即使涉及案件的关键点,对方不回答,或者回答是假的,法官也大概率不会追究。对的,开发商在提问环节说谎。法官不care。

这是超出了我认知的事情。

辩论阶段

经历过这么多次的辩论阶段,我发现这是我作为原告,在法庭唯一能长篇幅表达自己论点的机会。

并不像在电影里,双方可以针对论点进行相互论证反驳。

我遇到的情况是,法官可能根本就不给你机会辩论(说白了,就是想办法不让你说话)。我不确定这是不是法官在袒护开发商。

所以,我总结的经验是:不要等辩论环节说出你的论点,在起诉状里,你就要把所有的论点证据写清楚。

在过去的几次庭审里,只要允许辩论,开发商就翻车,因为他们辩不过。

这次辩论阶段,开发商又翻车了。

我首先发表:

  1. 供电局并不是为小区正常供电,而是为开发商。业主和供电局之间没有供用电合同关系;
  2. 开发商没有供电资质;如果有,应该提供证据;
  3. 根据国家相差标准,“供电服务”是有明确规定的,规定必须是小区业主与供电局签订合同后,小区才算由供电局提供供电服务,也就不符合《合同》上的正式供电;
  4. 应该实施举证倒举原则:开发商应该提供商品房“纳入城市供电网络并正式供电”的证据。

就是对我的上诉状的总结。

开发商的律师抗辩:

  1. 之前发生水灾,那是不可抗力因素导致;
  2. 是因为小区业主不按时缴纳电费,导致小区停电;
  3. 整个县城的小区,供电公司都采取合表电价户供电方式。(大概原话)

我抗辩:

  1. 发生水灾停电是不可抗力,但是停电如此长时间,不是不可抗力因素。其它正式供电的小区,供电局很快就恢复电力;
  2. 如果小区是供电局正式供电,不会发生这样的情况;
  3. 其它小区供电方式的情况与本案无关。

这时,法官宣布进入最后陈述阶段。辩论就这么结束了。

二审上诉状具体内容

以下是二审上诉状的具体内容有,它们也可以作为读者的一审的上诉状的内容。如果暂时不感兴趣,可以跳到最后。

一、一审判决认定的“供电局为小区正常供电”,与事实不符。

根据国家标准GB/T 28583-2012《供电服务规范》4.6:供电企业应当加快推进城乡电网“一户一表”改造工程,逐步实现抄表及收费到户和6.5.1:给用户供电前,供电企业应当按照有关规定,遵循平等自愿、协商一致、诚实信用的原则,与用户签订供用电合同。

证明国家标准对于“供电服务”有明确的规定。而供电局作为提供供电服务的企业,并未与小区代表的业委会或小区业主签订供用电合同。证明供电局没有为小区提供供电服务,也就没有为小区正常供电。

二、一审判决认定的“业主能正常使用供电部门输出的电”与事实不符,且存在逻辑漏洞。

一审判决忽略了电力可以由多种渠道提供的事实,业主能正常用电不能等同于使用的是供电部门输出的电。这个逻辑很简单,假如开发商在中国石化加油站买了汽油,然后通过汽油发电机发电给业主使用,那么,一审法院是不是会认定业主能正常使用中国石化加油站输出的电?同样的,开发商从供电局购买电力,并由开发商的配电设施输出给业主使用,不应被认定为业主使用的是供电部门输出的电。

且一审判决中强调开发商与供电局之间的供用电合同关系,却不提上诉人及小区所有业主与供电局不存在供用电合同关系这一事实。

根据《电力法》第二十五条:供电营业区的设立、变更,由供电企业提出申请,电力管理部门依据职责和管理权限,会同同级有关部门审查批准后,发给《电力业务许可证》。供电营业区设立、变更的具体办法,由国务院电力管理部门制定。证明供电局是区域唯一合法的供电单位。

根据1996年国务院令[第196号]《电力供应与使用条例》第二十条 供电方式应当按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则,由电力供应与使用 双方根据国家有关规定以及电网规划、用电需求和当地供电条件等因素协商确定。 ……非经供电企业委托,任何单位不得擅自向外供电;第三十八条违反本条例规定,有下列行为之一的,由电力管理部门责令改正,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款:…… (三)擅自向外转供电的。

再根据被上诉人未完成变压器移交给供电局的事实、被上诉人无转供电资质的事实。

业主无法自行将自购商品房接入城市供电网络或者公用配电线路,如果不使用开发商的非法“转供电”,则无法正常生活。被上诉人,即不是合法供电企业,也没有转供电资质。业主目前是被迫使用开发商的非法“转供电”,这不能算正常用电,更不是国家标准认定的正式用电。

再根据《供电服务规范》4.6和6.5.1,上诉人没有与供电局签订供用电合同,所以,上诉人使用的不是供电局的供电服务,这也就证明“业主能正常使用供电部门输出的电”与事实不符。

同时,供电局的《复函》中提到的“开发商供电设施配套并完成验收,供电公司正常供电”。只能证明供电公司与开发商供电设施配套之间验收成功,并不代表开发商供电设施配套到入户的供电设施验收成功;也只能证明供电公司是正常供电给开发商,不能证明业主使用的是供电公司输出的电。开发商供电设施的产权属于开发商,也能证明此事实。

三、一审判决认定的“原、被告在合同的约定不明确”,与事实不符。事实与理由如下:

(一)、供电局不具有《商品买卖合同(预售)》的释义权。

《商品买卖合同(预售)》的封面证明了其释义权是中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家工商行政管理总局。所以,《商品买卖合同(预售)》释义权不在供电局。一审判决中不能以供电局的释义来解释“实现接入城市供电网络”,更不能以“实现接入城市供电网络非电网企业通用词无法释义”为由,认定“原、被告在合同的约定不明确”。

(二)、作为房地产开发商的被上诉人应该知道,也必须知道商品房是买卖合同的标的物和商品房的交付条件。

根据《合同法》第一百三十条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房作为《商品买卖合同(预售)》买卖合同的标的物,“供电:纳入城市供电网络并正式供电”是标的物的基础设施的交付条件之一,即商品房被纳入城市供电网络并正式供电是质量条件之一。作为房地产开发商的被上诉人应该知道,也必须知道。

根据《合同法》第一百一十一条质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任,再根据《商品买卖合同(预售)》中约定的逾期交付责任,上诉人在一审中要求被上诉人支付违约金,即合理,也合法。

(三)、供电局是范围唯一供电营业机构,商品房的交付条件“供电:纳入城市供电网络并正式供电”即代表商品房应该,也只能由供电局直接供电。作为房地产开发商的被上诉人应该知道,也必须知道这一事实。

根据《电力法》第二十五条:供电企业在批准的供电营业区内向用户供电。供电营业区的划分,应当考虑电网的结构和供电合理性等因素。一个供电营业区内只设立一个供电营业机构。

又根据《合同法》第三十五条:当事人采用合同书形式订立合同的,双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。

再根据《城镇一户一表改造的若干规定》第二条工程改造的原则中,规定一户一表的改造应与城市配电网改造相结合;进户线的改造应与户内配线相结合。

商品房的交付条件“供电:纳入城市供电网络并正式供电”即代表商品房应该,也只能由供电局直接供电。作为房地产开发商的被上诉应该知道,也必须知道这一事实。

(四)、“纳入城市供电网络”只是手段,“正式供电”是目的。

根据《电力法》第二十五条,能为上诉人购买的商品房合法供电的,只能是供电局。证明商品房就必须由供电局直接供电。

根据国标GB/T 28583-2012《供电服务规范》4.6:供电企业应当加快推进城乡电网“一户一表”改造工程,逐步实现抄表及收费到户、6.5.1节:给用户供电前,供电企业应当按照有关规定,遵循平等自愿、协商一致、诚实信用的原则,与用户签订供电用合同。证明购买商品房的业主不与供电局签订供用电合同,就无法使用供电局的供电服务。

因此,商品房要使用供电局的供电服务(即正式供电),就必须业主与供电局签订供电用合同(即一户一表)。换句话说,一户一表是供电局正式供电给商品房的先决条件。

商品房要得到正式供电,那么纳入(接入)城市供电网络、城市配电网络、公用配电线路、城市供电系统,都是实现正式供电的手段。

只要商品房不是被供电局直接供电,无论使用什么手段,商品房都没有达到《商品买卖合同(预售)》中约定的交付条件。

(五)、房地产开发商,应该知道,也必须知道商品房必须按一户一表要求建设,并为商品房实现一户一表。

根据国家电力公司发布实施《城镇一户一表改造的若干规定》第五项工程改造资金,第4条:新建居民住宅一律按新标准和一户一表要求进行建设。所需资金应列入住宅建设投资之中;第二条工程改造的原则中,规定:在一户一表改造的同时,实现集中抄表;第四条工程改造的步骤中的第三步:把企事业单位自供职工住宅及由其转供电的居民住宅改造为一户一表,抄表到户。

作为房地产开发商,应该知道,也必须知道商品房必须按一户一表要求建设,并为商品房实现一户一表。

四、一审判决适用法律错误

一审判决认定“原、被告在合同的约定不明确”,并认定原告证据不足,所以驳回原告的诉讼请求。

根据《合同法》第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

在“实现接入城市供电网络”定义不明确的情况下,合同也应该按国家标行业标准履行。根据《电力法》第二十五条,上诉人所购买的商品房并未得到供电局的正式供电,即被上诉人合同违约。

关于证据不足,一审法院应考虑到上诉人作为小区内200多户的消费者之一,无法提供自己与供电局没有签订供用电合同关系的证据,属于举证困难情况。被上诉人作为商品房商家,有责任提供为商品房实现正式供电的证明。所以,提议法院对举证责任进行倒置,应该由被上诉人提供证明上诉人所购买的商品房已经接入城市供电网络并正式供电。

插曲

在我们的二审结束后,该法庭接着是开发商与另一个业主关于房产证逾期办理的案件。

我们就旁听了该庭审。

有趣的是,法官似乎对本案不感兴趣,倒是对我们的县城的其它类似的案件感兴趣。庭审过程10分钟不到就结束了。

问了开发商这些问题:

  1. 目前小区里只有这一个业主起诉你们吗?
  2. 之前的那个再审案件(也是业主起诉开发商房产证逾期,小额诉讼程序,业主赢了,开发商提起再审),一审法院为什么不受理?
  3. 之前的那个再审申请书,是怎么写的?

这些问题都不会被记录在庭审记录里

读者,你们觉得二审法官为什么会这些问题?

二审小结

二审结果,还没有出来。我也不知道判决书会如何写。

邻居问我有多少把握?

我心里认为,上诉状里,我已经把一审判决的所有的论点都反驳了,并且找到明确的法律条文来反驳,按道理应该是100%赢了。

我回答:只有70%的机会吧。

谁知道呢?在过往的一审(小额程序里)经历里,法官居然拿没有经过我们质证的证据来进行判决。是的,你没有看错(懂的人都懂)。我不想在这里多说。

二审即终审,与判决结果

二审的结果并没有出乎我的意料:维持原判。所以是我输了这场官司。

只是我输得非常不服气。

在二审中,我变换思路,以以下思路进行辩论:

  1. 从“正式供电”方向,使用国家国标和法律法规证明小区目前非正式用电,即针对合同中的“正式用电”来上诉;
  2. 采用举证倒置的方法,开发商要拿出证据证明商品房符合验收条件:纳入城市供电网络并正式供电。

但是,中院在判决书中根本不提这些。而是认定我们尝试证明“一户一表”等同于“纳入城市供电网络并正式供电”的论据,是我们的上诉的理由。

二审判决书中,关键部分(经过脱敏的)原文

本院二审期间,当事人没有提交新证据。经查,一审查明事实清楚,本院予以确认。

本院认为,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规,双方均应遵照履行。《商品房买卖合同(预售)》第十条约定交付时供电条件为:纳入城市供电网络并正式供电。虽然上诉人认为《商品买卖合同(预售)》的释义权归中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家工商行政管理总局,供电局不具有释义权,但供电公司作为负责管辖区范围内供电服务和电网运维工作的机构,一审法院向供电局发函咨询“纳入城市供电网络”的释义并无不妥。上诉人认为案涉商品房要实现正式供电,必须按“一户一表”进行建设,但上诉人与被上诉人签订的 《商品买卖合同(预售)》并未明确约定商品房交付时要配备“一户一表”的供电设施,本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。供电局出具的复函中已确认案涉小区开发商与供电企业存在供用电合同关系,且开发商的配电设施已经接入公用配电线路。现业主也能正常使用供电部门输出的电,上诉人主张被上诉人未按照《商品买卖合同(预售)》约定供电的理由不能 成立,本院对上诉人的主张不予支持。

综上所述,xxx的上诉请求不能成立,应予驳回; 一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。

以下是二审判决书中的其它部分(已脱敏)原文

xxx上诉请求: 一、撤销原审判决;并依法改判 为被上诉人向上诉人支付违约金支付违约金 xxxxx 元;

二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由:一审判 决认定的“供电局为小区正常供电”,与事实不符。

一、供电局作为提供供电服务的企业,并未按照《供电服务规范》的规定与小区代表的业委会或小区业主签订供用电合同。证明供电局没有为小区提供供电服务,也就没有为小区正常供电。

二、一审判决忽略了电力可以由多种渠道提供的事实,业主能正常用电不能等同于使用的是供电部门输出的电。开发商从供电局购买电力,并由开发商的配电设施输出给业主使用,不应被认定为业主使用的是供电部门输出的电。业主目前是被迫使用开发商的非法“转供电”,这不能算正常用电,更不是国家标准 认定的正式用电。同时,供电局的《复函》中提到的“开发商供电设施配套并完成验收,供电公司正常供电”。只能证明供 电公司与开发商供电设施配套之间验收成功,并不代表开发商供电设施配套到入户的供电设施验收成功;也只能证明供电公司是 正常供电给开发商,不能证明业主使用的是供电公司输出的电。开发商供电设施的产权属于开发商,也能证明此事实。

三、县供电局不具有《商品买卖合同(预售)》的释义权。一审判决 中不能以供电局的释义来解释“实现接入城市供电网络”, 更不能以“实现接入城市供电网络非电网企业通用词无法释义” 为由,认定原、被告在合同的约定不明确”。因房屋未能正常供电,说明被上诉人交付的商品房有质量问题,再根据《商品买卖 合同(预售)》中约定的逾期交付责任,上诉人在一审中要求被 上诉人支付违约金,即合理,也合法。商品房要符合交付条件是 要“供电”且是纳入城市供电网络并正式供电,即只能由供电局直接供电。这就要求商品房必须按一户一表要求建设,并为商品房实现一户一表,现案涉商品房并没有符合这一条件。四、 提议法院对举证责任进行倒置,应该由被上诉人提供证明上诉人所购买的商品房已经接入城市供电网络,并正式供电。综上所述, 一审判决认定事实和适用法律错误,为了维护上诉人的合法权 益,请二审法院查明事实,支持上诉人的上诉请求。

房地产投资有限责任公司辩称,房地产投 资有限责任公司辩称,一审法院认定事实正确,上诉人认为一审认定事实不符没有任何法律依据。上诉人说的国家标准只是标准,不是法律的强制性规定,双方在合同中也没有约定,“一户一表”是国家标准中希望供电企业加快推进的改造工程。上诉人偷换概念,一审认定中“原被告的约定不明确”与“证据不足” 并没有逻辑关系,一审判决符合法律规定。上诉人提出举证责任 倒置不符合法律规定,举证责任倒置一般存在与特殊的侵权案件 中,不是可以随意适用的。综上,答辩人认可一审的判决,请求二审驳回上诉人的诉请,维持原判。

xxx向一审法院起诉请求:

  1. 依法判决被告立即 支付违约金 xxxx 元;
  2. 本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实:原告xxx和xxx是夫妻关系。xxxx 年,原告xxx与被告开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定原告xxx购买被告开发商开发的一期 x 栋 x 单元 x 层 x 号房屋,房屋总价款为 xxxxx 元。关于商品房相关设施设备交付条件:合同第十条约定“(一)基础设施设备。 1…….。2.供电:交付时纳入城市供电网络并正式供电。……。 如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列第 1 种方式处理:(1)以上设施中第 1、2、3、4 项在 约定交付日未达到交付条件的,出卖人按照本合同第十二条的约 定承担逾期交付责任。……。第十二条:逾期交付责任:……。 买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向 买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后,原告交清房款及相关费用。被告开发商向原告xxx交付 x 栋 x 单元 x 层 x 号房屋。现原告居住该房屋,并能正常供电使用。至原告起诉时,被告开发商开发的小区的变压器在被告名下,供电局为小区正常供电,用电后是由被告开发商向供电局缴纳小区电费,再由被 告开发商委托物业向业主代抄电表,业主根据抄表明细缴费,还未能实现一户一表。xxx 年 x 月,原告认为被告在交房时供 电未纳入城市供电网络,停止向被告委托的物业公司缴纳电费。 xxx 年 x 月,被告曾向该院提起诉讼要求原告给付电费。xxxx 年 x 月 x 日,原告诉至该院。

本案在审理过程中,向电力投资集团有限责任公司供电局咨询:“如何理解实现接入城市供电网络和安装开发商 供电设施配套并完成验收,供电公司正常供电,但变压器在开发商名下,未能实现一户一表,现用电是由开发商向电力部门缴纳小区电费,再由开发商委托物业向业主代抄电表,业主根据抄表明细缴费,是否属于实现接入城市供电网络”。供电局复函该院,《复函》:(1)实现接入城市供电网络非电网企业通用词无 法释义;(2)开发商供电设施配套并完成验收,供电公司正常供电,但变压器在开发商名下,未能实现一户一表,现用电是由开 发商向电力部门缴纳小区电费,在由开发商委托物业向业主代抄 电表,业主根据抄表明细缴费的理解:若开发商向供电企业缴纳电费,说明开发商与供电企业存在供用电合同关系,即该开发商的配电设施已经接入公用配电线路。

以上事实,有原告身份证复印件、被告《营业执照》复印件、 《结婚证》、《商品房买卖合同(预售)》、被告起诉原告要求给付 电费的民事起诉状、被告提供的被告最近 4 个月的电费通知单、 缴纳电费的转账凭证、被告交纳电费的发票、房地产协会 《关于房地产开发小区供电情况的说明》、照片、该院向 供电局咨询的《复函》及庭审笔录等证据材料所证实。

审法院认为,原告xxx与被告开发商签订的 商品房销售合同系双方当事人真实意思表示,内容与形式不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。原告认为小区 的供电未接入城市供电网络而提起诉讼,被告辩称原告的诉讼已 超过诉讼时效,该院认为根据《中华人民共和国民法典》第一百 八十八条:“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到 损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。” 由于双方签订的是格式合同条款,被告未能提供证据证明原告从签订合同之日起就清楚告知被告建设的小区的供电模式,因此, 对于被告的辩称意见,该院不予支持。原告诉称被告小区的供电方式未符合《商品房买卖合同》中的接入城市供电网络并正式供 电的约定,要求被告支付违约金。被告辩称已经完成供电设备的安装并验收合格,电力公司对小区正式供电,被告已经履约完成 关于交付时纳入城市供电网络并正式供电的合约,请求法院驳回 原告的诉讼请求。该院认为,按理被告应将小区电力设施移交供 电部门,业主可以直接向供电部门缴纳电费。现被告未将电力设 施移交供电部门,业主也能正常使用供电部门输出的电。双方在 合同约定交房条件为“供电:交付时纳入城市供电网络并证实供电”,对该约定内容的含义,该院致函新电力集团供电局,该局复函说明:(1)实现接入城市供电网络非电网企业通用词无 法释义;(2)开发商向供电企业缴纳电费,说明开发商与供电企 业存在供用电合同关系,即该开发商的配电设施已经接入公用配 电线路。由于原、被告在合同的约定不明确,现原告诉称被告交房时供电未纳入城市供电网络构成违约,要求支付违约金的请求,证据不足,该院不予支持。综上,依照《最高人民法院关于 适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定, 判决:驳回原告xxx的诉讼请求。案件受理费减半收取25元,由原告xxx负担。

就这样完了?

肯定就不能这么完了。


Last modified on 2024-01-22